华泰证券：房价整体处于筑底阶段，24Q1销售市场弱复苏二手房成交量释放持续性替代作用

智通财经APP获悉，华泰证券发布研报称，24Q1销售市场延续去年以来的疲弱复苏，但在部分城市，二手房影响力逐渐加大，二手房仍有一定影响力。短期内对新房的替代效应。 未来可以重点跟踪以深圳为代表的核心城市二手房交易量释放的程度和可持续性，以及是否能够促进房价的进一步稳定。

华泰证券指出，24季度一、二手房销售量同比均出现下降，主要是因为市场情绪仍较为低迷，且去年一季度基数较高。 结构上，由于降价后二手房性价比突出，成交量降幅小于新房，占成交面积比重较2023年进一步提升。产品端，一手房、二手房市场对改良产品的需求持续增加。 价格方面，新房价格环比有所调整。 但受政策放松和改善项目入市影响，部分城市新房价格出现上涨。 但二手房普遍出现“以价换量”的迹象，价格表现普遍弱于新房。

华泰证券主要观点如下：

销售：整体需求下降，二手房逐渐占据主导地位

24季度，全国商品房销售金额/销售面积同比分别累计-27.6%/-19.4%，降幅较23年扩大21.1/10.9个百分点； 60个城市新房成交面积同比-45.92%，60个城市新房成交面积同比-45.92%。 正值城市2个，较2023年全年减少23个。二手房方面，24Q1，21个城市二手房成交面积同比-15%-年，比新房要小。 尽管受高基数效应影响，成交面积同比有所下降，但其绝对值仅次于2021年和23年同期水平。此外，样本19城市的二手房成交面积（可同时追踪一手房和二手房交易数据的城市）占总交易面积的61%，较2023年全年增长9%。我们认为“以价换量”二手房的“量”换可能是其提高交易份额的关键。

库存：新房销售周期拉长，二手房库存增速放缓。

截至3月24日末，克而瑞80个城市新建住宅库存面积4.88亿平方米，较2023年底下降0.9%，小幅下滑； 平均销售周期为24.4个月，较2023年底延长3.2个月。 从城市层面来看，截至2024年3月底一/二/三线城市库存为-0.72%/-与2023年底相比分别增长1.05%/-0.74%； 分别为+1.5/+2.8/+4.8 个月。 二手房库存方面，截至2024年3月末样本18城市二手房库存较2023年底增长1.97%，小幅上升。 18个城市中，除重庆、成都、天津、武汉外，截至2024年3月末，其余14个城市二手房挂牌数量较2023年底有所下降，表明二手房挂牌压力较大。大部分城市二手房库存有所缓解。

房价：整体价格处于筑底阶段，二手房表现弱于新房。

2024年3月，70个城市新建/二手商品住宅价格同比-2.7%/-5.9%。 降幅较2023年12月扩大1.8%，已连续24/26个月同比下降。 目前新建房和二手房的价格都处于触底阶段，二手房的价格降幅大于新房。 新房方面，可以看到边际改善：据中国指数研究院统计，受改善房入市影响，2024Q1部分城市房价逆势上涨，带动新房价格上涨中指院100个城市楼盘迎来结构性上涨，累计环比上涨。 0.56%。 二手房价格整体尚未稳定。 3月份贝壳50城二手房价格指数为87.5，同比-15.3%。 跌幅较2023年12月同期扩大4.5%，表明当前“以价换量”的情况较为普遍。

风险提示：行业政策不确定性； 基本面下行； 部分房地产企业经营风险。