本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
（徐汇区滨江地块分布图，小米地块即为绿城中国此次摘得的全国“单价地王”。图片来源：绿城中国官网）
在最新的全国“单价地王”争夺战中，绿城中国（03900.HK）以摇号方式幸运登顶，成为新晋“地王收割机”。
近日，在上海市最新一批次集中土拍中，原小米徐汇滨江总部地块格外引人关注。最终经摇号，该地块被绿城中国以48.048亿元总价获得，楼板价达131045元/平方米，溢价率约30%，一举成为全国新晋“单价地王”。
《中国经营报》记者了解到，上述徐汇滨江地块背景较为特殊，曾由小米在2021年竞得，彼时土地性质为商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。此外，绿城中国还以6.48%的溢价率将虹口区江湾镇街道地块收入囊中，成为上海市此次土拍的最大赢家。
在绿城中国幸运竞得上述热门地块背后，与其在房地产行业下行周期坚持核心城市布局，并保持一定投资力度密不可分。绿城中国披露的数据显示，至此，绿城中国在2024年获取土地数已达到23宗，土地投资额超288亿元，新增货值超581亿元，权益比达90%。
“从2023年至今，公司不断加强投资质量迭代。公司投资资源要用得非常精准，没有好项目、没有好城市，就没有好办法去投资，所以需要更精细地筛选。”对于拿地策略，绿城中国管理层在此前的股东大会上阐释道。
幸运拿下全国“单价地王”
据悉，徐汇滨江地块被上海市政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地，起始价为36.96亿元，且未设中小套型比例要求，并以“招挂复合”方式出让，最高总价限制为48.048亿元，如果地块最终达到最高限价，将采用摇号方式确定竞得者。
值得注意的是，该地块起始楼面价便高达100805元/平方米，在开拍前就提前刷新了全国“单价地王”纪录。时间拨转至2016年，融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海市静安区中兴社区地块，楼面价约100218元/平方米，成为当时的全国“单价地王”。
“这宗地块之所以被广泛关注，有多方面的因素。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，徐汇滨江一直是上海市高端项目扎堆区域，推出的产品几乎都会热卖。随着所推地块越来越少，临江临水地块已经几乎没有了。上述地块处在启元和汇元玺项目中间，虽然江景视野不全面，但离徐汇滨江足够近。徐汇滨江豪宅氛围越来越浓厚，商业配套也越来越齐全，居住舒适度和便利度显著提升。
记者了解到，徐汇滨江地块周边同类型的启元项目，全部为258—548平方米的大户型房源，销售均价17.8万元/平方米，在今年4月开盘便热销，认购率达235%，短短两个小时就完成了清盘。
卢文曦进一步表示，徐汇滨江地块不设定中小套型比例，已经锁定“豪宅”基因，市场热度高，虽然有7家竞买人参与竞拍，但房企在叫价过程的表现都很理性，加价幅度调高后马上应价的速度放缓。最终，经过72轮鏖战触及最高限价进入摇号阶段，由招商和徐汇城投联合体、中海和西岸集团联合体、绿城和宸嘉4家竞买人进行运气比拼，这也符合市场预期。
“在当前的土地市场形势下，拍出全国‘单价地王’具有非常强的信号意义。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，全国新晋“单价地王”诞生，体现出更多的购地资本方关注优质城市和优质市场，对于提振房地产市场和重点城市楼市信心具有积极作用。
严跃进指出，该地块依然设置了最高限价，也进一步说明上海市基于“一城一策”的考虑，从稳定房价的角度出发，对于重点地块会有不同的定价要求。此举既保障了地块未来的开发空间，也可以防范未来售价过高所带来的风险问题。
绿城中国可谓该批次上海市集中土拍的大赢家。除拿下徐汇滨江地块外，还以6.48%的溢价率将虹口区江湾镇街道地块收入囊中，共计约60亿元的拿地金额占到该批次土拍总成交金额的55%。
卢文曦表示，绿城中国连续摘得两宗位于上海市区的重要地块，体现在上海市这样的核心城市补仓动作相当积极。这两宗地块也符合绿城中国走高端路线的品牌调性，未来在上海市房地产市场的营收表现值得期待。
“目前，上海市区的新房项目总体是畅销的，市场购买力比预期要好很多。同时，一些房企拿地也看重此类区域地块的去化能力和速度。所以，对于绿城中国而言，此次拿地动作意义较大，既具有商业方面的价值，同时也增强了外部对公司财务稳健的评价。”严跃进进一步分析称。
聚焦核心城市优质地块
绿城中国在上海市土地市场“一鸣惊人”并非偶然。早在2023年8月举行的上海市第二批次集中土拍中，绿城中国便斩获了闵行区、嘉定区和青浦区的三宗热门地块。
这也是绿城中国在土地市场加大投拓力度的一个缩影。中指研究院统计数据显示，截至今年7月底，绿城中国拿地金额约为228亿元，拿地面积126万平方米，新增货值496亿元，在全国房企中分列第2位、第6位和第4位。其中，173亿元的投资集中在长三角地区，在杭州市“大本营”的投资金额约为96亿元，也显示出对长三角地区核心城市的重视程度。
根据绿城中国方面披露的公司与附属公司连同其合营企业及联营公司绿城集团未经审核营运数据，今年1—7月，绿城集团累计取得总合同销售面积约704万平方米，总合同销售金额约1475亿元（含代建管理项目）。
具体来看，绿城集团代建管理项目累计取得合同销售面积约384万平方米，合同销售金额约为511亿元。绿城集团自投项目取得合同销售面积约320万平方米，合同销售金额约964亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为679亿元。
今年6月，绿城中国管理层在2023年年度股东大会上表示，虽然目前房地产市场还在探底，但频频示好的政策对行业支撑是非常有力的。房地产业基本的体量、发展规模和态势未来可期，现在处于从边际改善到开始反弹的阶段，大家既要有耐心也要有信心。
记者了解到，绿城中国坚持“核心城市、核心地块”投资策略，不仅注重现有项目的高效去化，同时也密切关注各地推出的优质地块，把握最佳投资时机，以高标准进行战略布局，确保“做一成一”。
中指研究院研报分析称，今年1—7月，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1—6月降幅继续扩大2.2个百分点。7月，一二线城市土地推出和成交均有所减少，TOP100企业拿地总额同比降幅随之扩大。“整体来看，房企拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。”
从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。中指研究院统计数据显示，今年1—7月，长三角地区TOP10企业拿地金额885.2亿元，继续位居四大城市群之首，增长速度较快。
中指研究院企业研究总监刘水分析认为，近几年，房地产央国企销售、拿地的市场份额提升，从短期来看这一趋势肯定会持续，这类企业有融资优势、有较强的品牌优势，在房地产市场处于深度调整时期的抗风险能力更强。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：颜京宁）
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