媒体：北京楼市成交复苏明显，“五一”假期北京二手房成交量同比增六成

4月份逐步恢复后，因疫情推迟的购房需求在五一假期进一步释放，重点城市二手房市场成交量大幅增长。

某研究机构数据显示，五一假期（5月1日至5日），18个重点城市二手房日均成交量同比增长60%。 其中，14个城市同比增长，其中增幅最大的是北京，日均增速同比100%。 其中一市（杭州）与去年同期持平。 3个城市同比下降。 降幅最大的是武汉，同比下降13%。

券商中国记者还从多家房产机构获悉，五一假期北京二手房看房、挂牌、交易数量大幅增加。

北京二手房交易量为何猛增？ 这种现象还能持续下去吗？ 其他重点城市未来市场趋势如何？

接受券商中国记者采访的业内人士认为，除了线下看房恢复、需求延迟释放外，西城学区4月30日的政策变化，加速了部分购房者入市，是导致购房者入市的原因。五一假期北京二手房交易激增。 主要原因是预计5月份北京成交量环比增幅不到15%。 尽管4月份全国其他重点城市成交量大幅增长，但在收入长期不确定、监管政策不宽松的背景下，市场支撑力度不足，市场节奏依然缓慢。 预计5月市场自然回落。 今年上半年市场将明显弱于2019年同期。

北京“末班车”政策效果明显

随着疫情得到有效控制以及北京降低防控水平，大部分住宅区二手房销售已恢复正常，整体市场交易明显恢复。

中原地产研究中心数据显示，五一假期前四天，北京二手房网签数据为139套，而去年五一假期四天假期网签数据为134套。

贝壳研究院数据显示，五一假期（5天）北京二手房日均成交量为900套，而去年五一假期（4天）日均成交量450台，同比增加。 上涨 100%。

对于两家机构的数据差异，贝壳研究院首席分析师徐晓乐对券商中国记者表示：“网上签约量代表的是过去的交易结果，存在滞后性。我们使用的是链家计算得出的全市交易量。”通常链家的市场份额比较稳定，全市的交易量是可以计算的。

对于五一假期北京二手房成交量同比大幅增长的原因，徐小乐表示，除了线下看房恢复、需求延迟释放外，更重要的原因是4月30日晚学区房政策出台，西城多所学校的划区，促使一些家长为了教育的确定性而加速入市。 五一假期期间，西城成交量同比、环比增幅均超过100%，尤其是金融街、德胜地区。

不过，中原地产首席分析师张大伟表示，今年五一假期的成交量与去年的可比性并不大，因为去年4月15日国管公积金政策出台后，楼市自小阳春以来就开始下滑。 “一”假期只有4天，大部分人都在旅游，交易量通常不高。 今年很特别。 由于疫情的原因，大多数人都没有选择去远方旅行。 前期确实存在购房积压的情况。 再加上西城学区的新政策，五一假期期间释放部分积压需求也属正常。 市场正在迅速复苏。

无论如何，券商中国记者从多家房产机构了解到，五一假期期间，北京的二手房看房、挂牌、交易确实较多。

根据西城学区4月30日发布的新政策，自2020年7月31日起，在西城区购买住房并取得房产证的家庭适龄儿童申请入读小学时，不再在指定学校注册，全部在多所学校就读。 通过电影在学区或邻近学区报名。 这意味着，如果7月31日之前不买房落户西城，将无法保证就读相应学校。 消息一出，不少家长和房主都坐不住了。

“4月30日政策出台一周以来，西城二手房挂牌量几乎超过去年全年挂牌量！” 房产经纪人小王告诉国内某券商记者。

另一家房产中介知名学区的李经理告诉中国证券报，“五一”五天该小区的成交量相当于4月份的成交量。 每个人都想在7月31日之前赶上末班车并安顿下来。

西城不仅有大量新上市楼盘，就连一些此前上市的楼盘也出现了挂牌价格上涨。

券商中国记者在链家APP上发现，西城区金融街学区一小区60平米以下两居室挂牌价5月1日上涨70万至总价900万，单价15.4万/平方米。 房子2019年7月挂牌，2019年11月降价20万。

不过，根据某房产中介发布的该地区“五一”成交情况，中国券商记者发现，大部分房屋成交价均低于挂牌价，有的低至42万。

“聪明的房东不会提高价格并出售任何东西。想再坚持一会儿的房东可能无法出售。” 房产经纪人小刘告诉中国券商记者，“7.31”后西城房价或将小幅下跌。

对于新政对西城学区的影响，V房CEO司志认为，西城学区整体比较均衡，不会受到太大影响。 东城已经划为多所学校，房价基本没有受到太大影响。 海淀的平衡性最差，但实际上并没有受到太大影响。 7月31日之前，西城部分学区的住房需求将较为激烈，之后将趋于稳定。

4月份重点城市二手房市场回暖

事实上，4月份北京购房需求明显释放。

中原地产研究中心统计数据显示，4月份，北京二手房网上签约13161套，环比增长75.6%，同比下降7%。 张大伟认为，虽然同比数据有所下降，但目前来看，4月下半月已基本恢复到疫情前的平均水平。

“4月份开始，北京二手房交易量有所增加，这与网签前学区房转让积压有关。学区房交易量相对活跃。总体来看，市场预计保持在1.3万套以上从五月到六月的水平。” 张大伟说道。

徐小乐还表示，随着北京住宅小区进出限制的放松，二手房的线下看房量迅速恢复。 4月份，北京链家新增观看客户数环比增长78.7%，同比增长0.5%。 线下看房的逐步恢复，使得二手房市场交易恢复正常。 4月份，北京二手房市场恢复水平超过去年同期水平。

全国范围内，因疫情推迟的购房需求从4月份开始快速释放，重点城市二手房市场持续复苏。

贝壳研究院数据显示，4月份全国18个重点城市二手房成交量持续增长，环比增长43.1%，同比增长17.6%。 其中，改善型需求加速，90平方米以上成交比例提升2.2个百分点，达到30%； 改善型物业三居室成交比例连续两个月上升，超过30%。

需求改善的进入支撑了4月份市场，成交量大幅增加带动价格止跌回升。 除武汉因3月份无成交而无成交价格数据外，17个重点城市中有16个4月份价格环比上涨。 总体来看，二手房价格涨幅并不大，没有出现需求集中释放导致房价快速大幅上涨的情况。

不过，壳牌研究院指出，4月份市场虽然持续复苏，但复苏力度并不强劲，具体体现在以下几个方面：

首先，4月份的成交量仅为去年3月份的85%。

其次，根据历史成交变化，假设一季度缺失的需求推迟到二季度，预计二季度成交量同比可能增长40%。 目前4月份成交量同比增长17.6%，低于预期。

第三，从周线数据来看，市场拐点已经出现。 目前成交量已连续两周下滑，市场拐点较为明显。

贝壳研究院认为，虽然4月份市场交易量大幅增长，但在长期收入不确定性和监管政策不放松的背景下，市场支撑不足，市场节奏依然缓慢。 从价格调整行为看，4月份18个城市中，有13个城市价格涨幅占比下降，较上月增加6个城市。 虽然深圳涨价比例较高，但金融政策调整后，业主预期也相应下降，调价中涨价比例有所下降。 从交易周期来看，4月份客户交易周期延长至56.8天，比去年同期增加13天。 18个城市房源成交周期超过120天，市场成交节奏依然缓慢。 从目前的市场预期和较高的潜在需求来看，除北京外，其他17个城市的市场在5月份自然会回落，2020年上半年的市场将明显弱于2019年同期。

“由于北京西城学区的政策变化，西城的成交量在全市并不大，在8%左右，而且西城的成交量逐日下降。初步判断本月5月份北京成交量环比增幅在15%以内。” 徐小乐告诉券商中国记者。