未来楼市的走向，确定了 “以价换量”趋势显现

经济学家高善文近日公开阐述了他对未来房地产及经济趋势的独特见解。其观点与过去一年诸多同行的主流看法形成鲜明对比，尤其在对日本房地产与经济走势的研究热潮中独树一帜。

高善文指出，我国房地产市场的发展路径可能并非步日本1991年后房地产崩溃的后尘，反而可能更类似于韩国1998年后的复苏历程。不同于日本房地产市场的长期萎靡，韩国房地产在经历短暂的四年调整后，自2002年起伴随经济基本面的改善持续上行，繁荣长达十余年。这一差异的关键在于两国房地产需求是否过度消耗。高善文通过详实数据分析认为，尽管我国自2015年来房价显著攀升，显现出泡沫迹象，但在特定制度背景与国情下，房地产需求尚未达到透支状态。理由包括：一是我国土地市场非完全市场化，土地供应受垄断影响，房价上涨未必能有效刺激土地供应增长；二是我国城镇化进程未完成，与1998年韩国相似，尚处于城镇化快速推进阶段；三是2022-2023年楼市展现出独特现象，即房价回调时，二手房交易量反增，新房与二手房总成交量保持稳定，打破了以往泡沫破裂后交易量骤降的常规模式。

基于上述分析，高善文认为我国房地产市场需求仍有存量，部分潜在购房者因价格预期及房价未达心理价位而暂未入市，一旦房价调整到位，这部分需求将迅速填补市场空缺。

我对高善文对当前复杂房地产形势的剖析深感赞同。实际观察显示，今年楼市确如其所述，其中深圳市场尤为典型。自年初以来，深圳楼市呈现出只要价格适宜，房源即可顺利成交的态势。

据统计，今年3月深圳二手房网签量突破5100套，二手房过户量达3800套，新房成交超过2200套，与2月相比，新房与二手房交易量均呈全线增长。尤其是二手房市场，自年后网签量逐周刷新纪录，全月突破5000套大关，达到近3年来最高点。业内普遍认为，5000套是深圳二手房市场由平淡转向活跃的分水岭，上一次月度成交破5000套发生在2021年2月。

值得注意的是，今年3月深圳楼市成交量的增长并非建立在价格上涨的基础上，而是以降价促销为主导。数据显示，相较于去年第四季度，今年一季度深圳成交均价在5万至7万之间的板块占比从47%降至30%。3月成交的二手房中，81.4%成交价低于参考价，其中33.8%低于参考价10%-20%。原本旨在抑制房价上涨的参考价，如今反而成为衡量房价价值的标准。

以深圳南山科技园网红楼盘华润城润府二期为例，一套面积150平方米、位于中高楼层的大三房仅用三天便以1888万售出，相较同户型历史峰值价格3288万，降幅高达44%。尽管此类大幅降价房源较为罕见，但深圳部分小区房价确实较高峰期明显回落。如大冲城市花园、诺德假日花园、八卦岭宿舍等小区，部分户型相较于2019年价格分别下降24%、7%和29%。对比3月成交数据，不少小区房价已回调至2018年水平，甚至有小区或楼盘相较于峰值下跌30%-40%。

正是由于价格调整到位，深圳楼市在今年3月实现了新房与二手房成交量的迅猛增长。通常而言，房价下跌30%被视为正资产与负资产的分界线，超过此阈值，继续下跌将面临贷款额跌破的阻力，市场进入超跌状态。目前深圳楼市基本符合超跌市场的特征，历经三年深度调整，已成为全国最具性价比的一线城市。这也在一定程度上解释了今年2月深圳放宽限购政策后，吸引全国投资者关注并赴深考察的现象。