文/庞无忌
徐州、西安。
这是2021年全国100个主要城市中新建住宅价格涨幅最高的两个城市。
据中国指数研究院统计，2021年徐州新建住宅价格累计涨幅达到9.6%，在全国100个城市中排名第一，其次是西安，房价上涨9.33%。
此外，金华、常州、东莞、成都、广州、佛山、济宁2021年新房累计增速最高，均超过5%。
这个增幅似乎没有前几年那么高。 即便是房价涨幅最高的10个城市，也只能与首套房贷款利率相同。 但需要注意的是，2021年底以来，我国主要城市房价普遍下跌。 多城市房价年末累计涨幅有所收窄。
官方数据显示，11月份，70个大中城市新建住宅价格环比下跌约85%，二手住宅价格环比下跌90%。 持续六年多的房地产市场上涨周期已经结束。
延长时间线。 在六年多的楼市上行周期中，哪些城市的新房价格涨幅最高？
答案是徐州和西安。
易居房地产研究院根据国家统计局官方数据，计算出2015年5月以来（截至2021年11月）各城市累计房价涨幅排名。 其中，西安增幅最大，增幅达95%，徐州次之，增幅为81%。 之后是武汉和深圳。
为什么是徐州？
作为苏北三线城市，徐州2020年GDP突破7000亿元，经济实力与苏州、南京、无锡、南通等江苏其他万亿级GDP城市相比仍存在较大差距。
从人口看，第七次人口普查数据显示，2020年，徐州常住人口908万人，10年增加超过50万人，增长5.91%，年均增长率0.58%。 与西安、深圳等10年人口增长率超过50%甚至60%的城市相比，徐州的人口流入速度并不是很快。
经济实力和人口流入往往与产业发展和就业前景直接相关。 这些也是一个城市房地产市场是否有上涨动力的基本条件。 在这些方面得分并不高的徐州，房价从2015年以来的每平方米5000元上涨到目前新城区部分房产均价接近每平方米2万元。 这是为什么？
分析徐州的地理位置和购房政策，主要原因可能有四个：
首先，徐州作为苏北大城市、淮海经济区中心城市，承担了部分省内外购房需求，如安徽苏州、淮北，江苏宿迁，江苏商丘等。河南等
其次，徐州房地产市场调控政策宽松，不限购、不限贷。 接受住建部约谈后，徐州于去年8月出台了楼市新政策。
第三，徐州对二手房实行两年限售，加上新房限价，价格低于二手房，导致需求导向新房房屋市场。 这也是徐州新房增速（81%）远超二手房（43%）的重要原因。
第四，徐州此前进行了一轮大规模房改，货币化安置比例较高，推动了楼市一轮繁荣。
西安为何排名第二？
事实上，截至去年11月，西安累计房价涨幅超过徐州，位居第一。 但12月西安疫情爆发，防控隔离要求对楼市成交影响较大。
岁末年初，正是房地产市场大面积降温的时期。 业内人士认为，这波疫情将加速西安房地产市场降温，影响甚至会持续到今年年中。 这使得徐州在2021年全年的新房价格增速将超过西安。
这几年，西安的新房价格“一步登天”。 这一上涨很大程度上与西安楼市供需持续偏紧有关。 西安这几年的“抢民”战争取得了显著成效。 2020年，当地常住人口比10年前增加448万余人，增长近53%。
人口的快速增长导致西安楼市供需紧张，甚至出现“买房难”的情况。
克而瑞研究中心分析认为，2015年是西安楼市供需形势逆转的一年。 当年，西安商品房供应面积为1245万平方米，但成交面积却创下新高，达到1563万平方米。 供需比从2014年的1.2大幅下降至0.8。 2016年以后，供应短缺的形势更加严峻。 此后，西安楼市新房供应持续偏紧。
该机构分析，五年来西安部分地区房价上涨近三倍。 2017年以来，当地楼市多次收紧调控，但仍难以抑制市场热情。 2021年前9个月，西安新房市场已发生12次“万人抽签”。
深圳二手房价格六年翻倍
二手房价格涨幅最大的仍然是深圳。 据易居研究院统计，近六年（自2015年4月起），深圳二手房价格累计上涨116.7%，在70个城市房价涨幅中排名第一。
深圳二手房价格涨幅在一线城市中遥遥领先。 易居研究院研究员潘宏宇指出，北京、上海、广州同级二手房价格涨幅合计分别为72.0%、70.8%、78.2%，其中无一超过80%。
2021年初，深圳二手房价格涨幅一度领跑全国。 但随着二手房价格指导、购房资金严查等一系列调控措施出台，深圳二手房交易量连续多月断崖式下跌，创近年新低。十年。 与此同时，价格自5月转跌以来已连续7个月下跌。 该机构预计，未来几个月深圳二手房价格将继续下跌。
廊坊新房去年降幅第一
部分城市房价率先进入下行通道。 中国指数研究院数据显示，廊坊、张家口、肇庆、北海、哈尔滨新房价格去年跌幅最大，其中廊坊一年累计下跌3.63%。
据中国社科院金融战略研究所住房大数据项目组监测，去年11月，南宁、西双版纳、廊坊等城市房价同比跌幅居前，南宁市较去年同月下降12.86%。
但总体来看，房价下降的城市数量和下降幅度均低于房价上涨的城市。
“领头羊”还能崛起吗？
房价上涨最快的地方往往蕴藏着更大的风险。
在徐州等一些城市，缺乏源源不断的人口和优势产业的支撑，房价持续上涨。 如今房改已经进入尾声，一旦政策真正意义上收紧，比如限购、房贷收紧等，之前上涨过快的房价将不得不面临挤压泡沫的痛苦过程。
尽管西安等一些城市近年来得到大量外地“净移民”的支撑，但房价多年来的上涨加上疫情的负面影响可能会放缓增长速度房价的上涨，加大了地区之间的分化，甚至增加了供求关系。 局势再次逆转。
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